Article Details

Acheter un terrain est souvent le premier grand projet immobilier d'une vie, au Sénégal comme depuis la diaspora. C'est aussi l'opération où les pièges sont les plus nombreux : faux titres, doubles ventes, terrains situés dans des zones bloquées. Voici, étape par étape, les vérifications à faire avant de verser le moindre franc.

1. Comprendre ce que l'on vous vend réellement

Au Sénégal, un « terrain à vendre » peut recouvrir des réalités juridiques très différentes. Avant toute discussion sur le prix, demandez au vendeur quel est le statut exact du bien :

• Titre foncier (TF) : c'est la propriété pleine et définitive, la situation la plus sûre. Elle relève de la loi n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.
• Bail (emphytéotique ou ordinaire) : un droit d'usage de longue durée, généralement de 18 à 99 ans. L'État reste propriétaire, mais le preneur peut construire.
• Délibération ou affectation : un droit d'usage attribué par la collectivité sur le domaine national (loi 64-46 du 17 juin 1964). Ce n'est pas un titre de propriété.

Retenez une règle simple : ne payez jamais sur la seule base d'une délibération. Et méfiez-vous d'un vendeur qui reste vague sur le statut, ou qui vous présente une simple photocopie.

2. Demander un état des droits réels récent

C'est la vérification la plus importante. L'état des droits réels est délivré par la Conservation de la propriété et des droits fonciers, rattachée à la DGID. Il vous renseigne sur la situation juridique inscrite du terrain : titulaire des droits et éventuelles charges qui pèsent sur lui.

• Exigez un document récent, et comparez le nom du propriétaire avec la pièce d'identité du vendeur.
• Vérifiez que le numéro du titre et la superficie correspondent à ceux de l'annonce et du projet d'acte.
• La démarche est décrite sur le portail officiel Sénégal Services (lien en fin d'article).

Bon à savoir : la DGID accélère la numérisation du foncier. En décembre 2025, le programme PROCASEF (cadastre et sécurisation foncière) couvrait 136 communes pilotes, avec le déploiement du SIFCOM et d'un livre foncier électronique. Ces outils devraient à terme faciliter les vérifications, sans dispenser d'un contrôle par un notaire.

3. Se rendre sur place

Un dossier impeccable ne suffit pas : le terrain doit exister tel qu'il est décrit. Lors de la visite :

• repérez les bornes et comparez les limites avec le plan ;
• vérifiez que le terrain n'est pas occupé (construction, clôture, cultures, gardien installé par un tiers) ;
• interrogez les voisins : ils savent souvent si le terrain a déjà été « vendu » à quelqu'un d'autre.

4. Vérifier que le terrain n'est pas dans une zone suspendue

Depuis 2024, le foncier fait l'objet d'une vaste remise en ordre. En avril 2024, les procédures foncières et domaniales ont été suspendues dans plusieurs zones, notamment à Dakar (BOA, Hangar des pèlerins, EOGEN 1 et 2, Cité Batterie, bande du littoral, Guédiawaye/Malika…), à Thiès (Nouvelle Ville, Mbour 4), à Pointe Sarène et à Ndiébène Gandiole. Des audits ont suivi et, en mars 2025, tout ou partie des attributions de certains lotissements ont été annulées à Dakar, Thiès et Saint-Louis.

Une levée partielle est intervenue le 29 janvier 2025, avec un quitus de mainlevée délivré par la DGSCOS, et une nouvelle phase de mainlevée a été annoncée en 2026 pour les titres réguliers. Concrètement : si votre terrain se situe dans l'une de ces zones, faites confirmer par votre notaire que la procédure est débloquée avant de signer.

5. Passer obligatoirement par un notaire

Le notaire rédige l'acte, contrôle les pièces et fait inscrire la mutation à votre nom. Choisissez-le vous-même plutôt que d'accepter celui imposé par le vendeur. Côté budget, prévoyez des frais d'acquisition d'environ 10 % du prix (9,5 à 11,5 % selon les sources), qui comprennent en ordre de grandeur :

• les émoluments du notaire, dégressifs selon le décret du 8 décembre 2006 : 4,5 % entre 1 et 20 millions FCFA, 3 % entre 20 et 80 millions, 1,5 % entre 80 et 300 millions, 0,75 % au-delà, plus des frais fixes et une TVA de 18 % sur les émoluments ;
• le droit de mutation, ramené de 10 % à 5 % par une loi de mars 2015 (taux actuel à confirmer auprès de la DGID) ;
• la publicité foncière, autour de 1 %, et les timbres.

Ces montants sont indicatifs : faites-vous remettre un décompte écrit, et faites confirmer chaque ligne par votre notaire.

6. Payer de façon traçable

• Évitez absolument les paiements en espèces remis de la main à la main.
• Privilégiez le virement ou le paiement par l'intermédiaire du notaire, avec reçu à chaque versement.
• Si vous passez par un intermédiaire, signez un mandat écrit qui précise sa mission et sa commission : pour une vente, il n'existe pas de barème légal, les agences pratiquant de 3 à 10 %.

7. Les arnaques à connaître

Les escroqueries foncières ne sont pas des légendes. Quelques cas documentés :

• Lac Rose (mai 2025) : 43 victimes ont versé au total 216,8 millions FCFA à un promoteur qui annonçait un titre foncier, alors que le site se trouvait sur le domaine national.
• Faux projet aux Almadies ciblant la diaspora, pour environ 100 millions FCFA.
• Ventes avec la signature falsifiée d'un défunt, au détriment des héritiers et de l'acheteur.
• Double vente : le même terrain cédé à plusieurs acheteurs.

Le point commun de ces affaires : un paiement effectué avant toute vérification sérieuse du statut juridique.

Check-list avant de payer : 1) statut clairement identifié (TF, bail ou délibération) ; 2) état des droits réels récent au nom du vendeur ; 3) visite sur place, bornes et absence d'occupation ; 4) zone non suspendue ou mainlevée confirmée ; 5) notaire choisi par vous ; 6) décompte écrit des frais ; 7) paiements traçables et mandat écrit avec l'intermédiaire.

Acheter depuis la diaspora

À distance, le risque augmente car vous ne pouvez pas tout contrôler vous-même. Mandatez une personne de confiance par écrit pour la visite, échangez directement avec le notaire, et ne cédez jamais à la pression d'une « offre qui expire demain ». Un bon terrain vaut quelques jours de vérification.

Trouver votre terrain sur eKer

Au Sénégal, deux terrains voisins peuvent afficher le même prix et pourtant offrir une sécurité juridique sans commune mesure. Tout dépend du document qui les accompagne : titre foncier, bail ou délibération. Comprendre ces trois statuts est la meilleure protection de l'acheteur, surtout dans le contexte de réforme foncière engagé depuis 2024.

Le titre foncier : la propriété pleine et définitive

Le titre foncier (TF) est la forme de propriété la plus aboutie. Il consacre une propriété pleine et définitive, inscrite au livre foncier, et relève de la loi n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.

• Avantages : c'est le statut le plus sûr ; vous êtes propriétaire du sol ; il est le plus facile à revendre, à transmettre et à présenter à une banque.
• Points d'attention : un TF se vérifie. Demandez toujours un état des droits réels récent auprès de la Conservation de la propriété et des droits fonciers (DGID) pour confirmer le titulaire et les éventuelles charges.

Le TF est aussi, logiquement, le statut le plus recherché, ce qui se reflète dans les prix.

Le bail : un droit long, mais l'État reste propriétaire

Le bail, emphytéotique ou ordinaire, confère un droit d'usage de longue durée, généralement de 18 à 99 ans. L'État demeure propriétaire du terrain, mais le preneur peut y construire.

• Avantages : c'est un droit écrit, identifié, qui permet de bâtir et d'occuper durablement.
• Points d'attention : vérifiez la durée restante, les conditions du bail et les obligations qu'il impose. Faites préciser par votre notaire ce que deviennent vos droits à l'échéance et si une transformation en titre foncier est envisageable dans votre cas.

La délibération : un droit d'usage, pas une propriété

La délibération (ou affectation) porte sur des terres du domaine national, régi par la loi 64-46 du 17 juin 1964. Elle est attribuée par la collectivité territoriale et encadrée par le décret 72-1288, modifié par le décret 2020-1773.

Point essentiel : une délibération n'est pas un titre de propriété. Elle donne un droit d'usage à une personne déterminée. Acheter « une délibération » à un particulier, c'est donc acheter un droit fragile, dont la cession et la régularisation doivent être examinées au cas par cas.

• Avantages : c'est souvent la situation des terrains moins chers, en périphérie ou en zone rurale.
• Points d'attention : ne payez jamais sur la seule base d'une délibération ; c'est précisément ce type de confusion qui a coûté cher aux victimes de l'affaire du Lac Rose en 2025, à qui l'on annonçait un TF alors que le site se trouvait sur le domaine national.

Tableau comparatif

Peut-on transformer son droit en titre foncier ?

Oui, dans certains cas. La loi n°2011-06 organise la transformation des permis d'habiter et titres similaires en titres fonciers. Pour un bail ou une délibération, les possibilités dépendent de la situation précise du terrain et de la procédure engagée : c'est un sujet à confirmer avec votre notaire et auprès de la DGID avant tout achat.

La numérisation en cours devrait faciliter ces démarches : en décembre 2025, la DGID faisait état du programme PROCASEF (cadastre et sécurisation foncière) dans 136 communes pilotes, du SIFCOM et d'un livre foncier électronique.

Réforme foncière : ce qui a changé depuis 2024

Le contexte a beaucoup évolué, et il faut en tenir compte quel que soit le statut du terrain :

1. Avril 2024 : suspension des procédures foncières et domaniales dans plusieurs zones (Dakar, Thiès, Pointe Sarène, Ndiébène Gandiole…), puis audits.
2. 29 janvier 2025 : levée partielle des suspensions, avec un quitus de mainlevée délivré par la DGSCOS.
3. Mars 2025 : annulation de tout ou partie d'attributions dans certains lotissements de Dakar, Thiès et Saint-Louis ; transmission d'un projet de loi foncière à l'Assemblée nationale, dont l'adoption définitive reste à vérifier.
4. 2026 : annonce d'une nouvelle phase de mainlevée pour les titres réguliers.

Conséquence pratique : même un titre en apparence solide doit être vérifié au regard de ces mesures. Demandez à votre notaire si le terrain est situé dans une zone suspendue ou contentieuse.

En pratique, lequel choisir ? Si votre budget le permet, privilégiez le titre foncier, surtout pour un investissement à transmettre ou à financer par un crédit : la BHS, par exemple, exige un titre régulier. Le bail peut convenir si sa durée et ses conditions sont claires. La délibération ne doit être envisagée qu'avec un accompagnement notarial rapproché, en sachant qu'il ne s'agit pas d'une propriété.

Les questions à poser au vendeur

• Quel est le statut exact du terrain, et pouvez-vous me remettre une copie du document ?
• Le titre ou le bail est-il bien à votre nom ?
• Acceptez-vous que mon notaire demande un état des droits réels avant tout versement ?
• Le terrain est-il concerné par une suspension ou une procédure en cours ?

Un vendeur de bonne foi n'a aucune raison de refuser ces vérifications.

Filtrer les annonces selon le statut sur eKer

Faire construire sa maison au Sénégal est un projet de plusieurs mois, parfois de plusieurs années, qui mobilise une part importante de l'épargne familiale. Bien préparé, il se déroule sans mauvaise surprise ; mal préparé, il peut s'arrêter au stade des fondations. Voici les étapes clés, le cadre réglementaire en vigueur et des repères de budget.

Étape 1 : sécuriser le terrain avant tout

Aucune construction solide ne repose sur un terrain juridiquement fragile. Avant même de consulter un architecte :

• identifiez le statut du terrain : titre foncier, bail ou délibération (cette dernière n'est pas un titre de propriété) ;
• faites demander un état des droits réels récent auprès de la Conservation de la propriété et des droits fonciers (DGID) ;
• visitez les lieux : bornes, limites, absence d'occupation ;
• vérifiez que le terrain n'est pas situé dans une zone où les procédures foncières ont été suspendues depuis avril 2024.

Un titre régulier est aussi indispensable si vous envisagez un crédit : la BHS, par exemple, l'exige.

Étape 2 : concevoir le projet dans le respect du nouveau Code de la construction

Le Sénégal s'est doté d'un nouveau Code de la construction avec la loi n°2023-20 du 29 décembre 2023. Parmi les points à connaître :

• un contrôle technique obligatoire pour certains projets ;
• des exigences d'efficacité énergétique et d'accessibilité ;
• des règles de stationnement ;
• une autorisation de fouille ;
• pour les grands programmes collectifs, une part de logements sociaux.

Demandez à votre architecte ou à votre bureau d'études de vous indiquer précisément quelles obligations s'appliquent à votre maison.

Étape 3 : obtenir l'autorisation de construire via TELEDAC

La plateforme TELEDAC permet de déposer en ligne les demandes d'autorisation de construire, notamment à Dakar, Pikine, Guédiawaye et Rufisque. À son lancement, des délais de 28 à 40 jours avaient été annoncés ; en pratique, comptez plutôt quelques semaines à quelques mois selon la commune et la complétude du dossier.

Conseil : ne commencez pas les travaux avant d'avoir obtenu l'autorisation. Un dossier complet dès le départ (pièces foncières, plans, identité) évite les allers-retours.

Étape 4 : connaître le rôle de la DSCOS

La DSCOS, aujourd'hui DGSCOS (surveillance et contrôle de l'occupation du sol), contrôle les constructions et les occupations irrégulières. Un chantier sans autorisation, ou qui ne respecte pas celle-ci, s'expose à des mesures de sa part. Gardez donc sur le chantier une copie de votre autorisation et des plans approuvés.

Étape 5 : estimer son budget

En 2025, le coût de construction se situait en ordre de grandeur entre 300 000 et 500 000 FCFA par m², selon des sources commerciales. Ce montant varie fortement selon le standing, la région et les choix de finitions.

Ces calculs sont de simples illustrations : ils n'incluent ni le terrain, ni les frais d'acquisition, ni les honoraires d'architecte. Prévoyez aussi une marge pour les imprévus.

Financer la construction

• BHS : taux indicatifs d'environ 5 à 8 %, jusqu'à 25 ans, avec domiciliation de salaire et titre régulier exigés ;
• banques commerciales : environ 8 à 12 % (indicatif 2026) ;
• épargne : le compte épargne logement BHS est rémunéré à 3,5 % net et accessible dès 5 000 FCFA ; la BHS propose aussi un Pack Diaspora.

Utilisez un simulateur de prêt pour mesurer l'effort mensuel avant de rencontrer votre banque.

Étape 6 : les grandes phases du chantier

1. Préparation du site : nettoyage, implantation, installation de chantier.
2. Fondations : la phase la plus critique pour la solidité de l'ouvrage.
3. Élévation des murs.
4. Toiture ou dalle.
5. Second œuvre et finitions : électricité, plomberie, menuiseries, carrelage, peinture.
6. Extérieurs : clôture, cour, aménagements.
7. Réception : visite de fin de travaux et liste des réserves à lever avant le dernier paiement.

Étape 7 : suivre son chantier, y compris à distance

Pour les Sénégalais de la diaspora, le suivi à distance est souvent la principale source d'inquiétude. Quelques règles de bon sens :

• signez un contrat écrit avec l'entrepreneur, avec devis détaillé, calendrier et échéancier ;
• payez par phase achevée, jamais la totalité à l'avance, et toujours par un moyen traçable ;
• exigez des photos et vidéos datées à chaque étape, et des appels vidéo sur le chantier ;
• mandatez par écrit une personne de confiance ou un professionnel indépendant pour les visites clés, notamment avant de couler les fondations et la dalle ;
• achetez si possible les matériaux vous-même ou vérifiez les factures.

Encadré pratique : votre dossier de départ. Avant le premier coup de pioche, réunissez : l'état des droits réels du terrain, l'autorisation de construire obtenue via TELEDAC, les plans approuvés, le contrat et le devis de l'entrepreneur, l'échéancier de paiement et, le cas échéant, l'offre de prêt. Conservez des copies numériques de chaque document.

Construire ou acheter du neuf ?

Pénurie de logements, prix élevés dans les quartiers prisés de Dakar, nouveaux pôles urbains en périphérie et encadrement renforcé des loyers : le marché immobilier sénégalais évolue vite. Voici un panorama des grandes tendances en 2026, à partir de données officielles et d'ordres de grandeur issus des annonces.

Un déficit de logements persistant

Le constat de départ est connu : l'offre ne suit pas la demande. En avril 2025, le ministre de l'Urbanisme évaluait le déficit à environ 500 000 logements. Quelques repères complètent ce tableau :

• environ 45 % des constructions seraient informelles ;
• près de 80 % de la demande se concentre sur l'axe Dakar–Thiès–Mbour ;
• le programme des 100 000 logements comptait 278 653 demandeurs inscrits, dont 197 256 à Dakar, avec des livraisons très en dessous des objectifs selon le CAHF.

La politique du logement : cap sur le social et l'abordable

Pour répondre à cette pénurie, l'État affiche un objectif de 500 000 logements sociaux d'ici 2035. Le logement dit « abordable » est défini comme un bien de moins de 15 millions FCFA. Les zones prioritaires citées sont Sébikotane, Diamniadio et Bambilor.

Pôles urbains et « Cités de la transformation »

Plusieurs pôles urbains, présentés comme des « Cités de la transformation », dont Mbour 4 et Daga Kholpa, sont en préparation ; les premières livraisons ont été annoncées pour 2026.

Location-vente et épargne-logement

L'État mise sur la location-vente et l'épargne-logement avec la BHS, en s'appuyant sur les promoteurs publics comme la SN HLM et la SICAP. Selon les annonces de la SN HLM, un F3 à Bambilor serait proposé à partir d'environ 22 millions FCFA, avec des mensualités annoncées de 70 000 à 90 000 FCFA, y compris pour des travailleurs de l'informel. En février 2026, une convention entre la BHS et le FHS a par ailleurs prévu un Plan d'épargne logement social, une garantie publique et une bonification de taux.

Prudence toutefois : en location-vente comme en achat sur plan, les risques existent (promoteur qui ne livre pas, terrain sans titre). Vérifiez toujours le statut foncier du programme.

Prix indicatifs par zones

Les chiffres ci-dessous proviennent d'annonces, et non de prix de transaction constatés. Ils donnent des ordres de grandeur, qui varient fortement d'un bien à l'autre.

L'écart entre le centre de Dakar et la périphérie est considérable, ce qui explique le déplacement de nombreux ménages et investisseurs vers l'axe Diamniadio–Thiès–Mbour. Avant d'acheter, surtout en périphérie, vérifiez le statut juridique et assurez-vous que le terrain n'est pas situé dans une zone concernée par les suspensions foncières décidées en avril 2024, partiellement levées depuis.

Les loyers : des prix élevés, un encadrement renforcé

Ce que disent les annonces

À Dakar, en septembre 2026, les annonces faisaient ressortir des loyers médians d'environ 325 000 FCFA pour un appartement, 175 000 FCFA pour un studio et 800 000 FCFA pour une villa. À titre de comparaison, l'ANSD estimait en 2021 que le loyer représentait environ 15,5 % des dépenses des ménages locataires, pour un loyer moyen de 53 000 FCFA à l'échelle nationale. Le chiffre parfois cité de « 54 % des revenus » a été jugé trompeur.

Ce que dit la réglementation

Le décret n°2023-382, en vigueur depuis le 1er mars 2023, a prolongé la logique de la loi n°2014-03 du 3 février 2014 :

• baisse des loyers de 15 % (jusqu'à 300 000 FCFA), 10 % (de 300 000 à 500 000 FCFA) et 5 % (au-delà de 500 000 FCFA) ;
• caution plafonnée à 2 mois pour les loyers inférieurs à 500 000 FCFA (le premier à l'entrée, le second étalé sur 12 mois) ;
• loyer payé à terme échu ;
• commission d'agent limitée à un demi-mois de loyer ;
• création de la CONAREL (Commission nationale de régulation des loyers), joignable au numéro vert 800 800 7777.

En pratique, certains bailleurs ou agents exigent encore 3 à 4 mois d'avance : c'est au-delà du plafond. En septembre 2026, le gouvernement a en outre annoncé un gel temporaire des loyers (arrêté à venir), une révision de la méthode des surfaces corrigées et l'extension de la CONAREL à Thiès, Fatick et Saint-Louis.

À retenir en 2026 : la demande reste très supérieure à l'offre, surtout sur l'axe Dakar–Thiès–Mbour ; les prix affichés à Dakar restent élevés tandis que la périphérie offre des terrains bien moins chers mais à vérifier avec soin ; les locataires bénéficient d'un cadre plus protecteur, et un gel des loyers a été annoncé. Les prix cités sont des prix d'annonces : négociez et comparez.

Financer un achat en 2026

Côté crédit, la BHS pratique des taux indicatifs d'environ 5 à 8 % sur des durées allant jusqu'à 25 ans, avec domiciliation de salaire et titre régulier exigés ; les banques commerciales se situent plutôt entre 8 et 12 % (indicatif 2026). Le compte épargne logement BHS, rémunéré à 3,5 % net, est accessible dès 5 000 FCFA, et un Pack Diaspora est proposé aux Sénégalais de l'extérieur.

Suivre le marché avec eKer

Devenir propriétaire sans réunir tout le prix d'un logement dès le départ : c'est la promesse de la location-vente, aussi appelée location-accession. Au Sénégal, cette formule revient au premier plan, portée par les promoteurs publics et par la Banque de l'Habitat du Sénégal (BHS). Voici comment elle fonctionne, qui la propose, et ce qu'il faut vérifier avant de signer.

La location-vente, comment ça marche ?

Le principe est simple : vous occupez (ou réservez) un logement et vous versez des mensualités pendant une durée fixée au contrat. Une partie de ces sommes vient constituer le prix du bien. Au terme du paiement, la propriété vous est transférée par acte, en principe devant notaire. Tant que ce transfert n'a pas eu lieu, vous n'êtes pas encore propriétaire au sens juridique.

Les modalités varient fortement d'un programme à l'autre. Avant tout engagement, le contrat doit répondre clairement à ces questions :

• Le prix total du logement et la part de chaque mensualité qui s'impute sur ce prix ;
• L'apport initial éventuel et son calendrier ;
• La durée du contrat et la date de livraison du logement ;
• Le moment et les conditions du transfert de propriété (acte notarié, titre délivré à l'acquéreur) ;
• Ce qui se passe en cas de retard ou d'arrêt des paiements : pénalités, résiliation, sort des sommes déjà versées.

Pourquoi la formule revient en force

Le besoin est considérable. En avril 2025, le ministre de l'Urbanisme évoquait un déficit d'environ 500 000 logements, et l'État s'est fixé l'objectif de 500 000 logements sociaux d'ici 2035, le logement « abordable » étant défini sous 15 millions de FCFA. Le programme des 100 000 logements a enregistré 278 653 demandeurs inscrits, dont 197 256 à Dakar, avec des livraisons très en dessous des objectifs selon le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF).

Dans ce contexte, l'État mise sur deux leviers complémentaires : la location-vente et l'épargne-logement avec la BHS. L'intérêt est d'ouvrir l'accès à la propriété à des ménages qui n'obtiennent pas facilement un crédit immobilier classique.

Les principaux acteurs

La SN HLM

Selon les annonces de la SN HLM, des F3 sont proposés, par exemple à Bambilor, à partir d'environ 22 millions de FCFA, avec des mensualités annoncées de 70 000 à 90 000 FCFA. Ces offres seraient aussi ouvertes aux travailleurs du secteur informel. Les conditions exactes (date de l'offre, durée, apport) sont à confirmer directement auprès de la société.

La SICAP

Autre promoteur public historique, la SICAP fait partie des acteurs sur lesquels l'État s'appuie pour développer l'offre de logements accessibles. Renseignez-vous sur les programmes ouverts et leurs modalités au moment de votre démarche.

La BHS

La Banque de l'Habitat du Sénégal intervient surtout sur le volet financement et épargne. Son compte épargne logement est rémunéré à 3,5 % net et peut être ouvert dès 5 000 FCFA. En février 2026, une convention entre la BHS et le FHS a prévu un Plan d'épargne logement social, avec garantie publique et bonification de taux. La BHS propose également un Pack Diaspora pour les Sénégalais de l'extérieur.

Les promoteurs privés

Des promoteurs privés proposent aussi des paiements échelonnés, parfois sur plan. C'est souvent là que la vigilance doit être la plus forte, car la qualité des montages juridiques est très variable.

Les avantages

• Un accès progressif à la propriété, sans avoir à réunir tout le capital d'emblée ;
• Une porte d'entrée pour les revenus non salariés, lorsque le programme accepte les travailleurs de l'informel ;
• Des mensualités parfois comparables à un loyer : à titre de repère, le loyer médian d'un appartement dans les annonces à Dakar tourne autour de 325 000 FCFA en septembre 2026 ;
• Une combinaison possible avec l'épargne-logement pour préparer l'apport.

Les risques à connaître

La location-vente n'est pas sans danger. Deux risques reviennent en particulier :

1. Le promoteur qui ne livre pas : retards importants, chantier arrêté, ou logement non conforme à ce qui était promis. Vous avez alors payé pour un bien que vous n'occupez pas.
2. Le terrain sans titre : si le programme est bâti sur un terrain dont le statut foncier n'est pas régulier, le transfert de propriété peut devenir impossible.

L'affaire du Lac Rose, en mai 2025, l'illustre : 43 victimes ont versé au total 216,8 millions de FCFA à un promoteur qui annonçait un « titre foncier », alors que le site se trouvait sur le domaine national. Rappelons qu'une délibération ou affectation sur le domaine national n'est pas un titre de propriété : c'est un droit d'usage attribué par la collectivité. Le titre foncier, lui, confère une propriété pleine et définitive (loi 2011-07 du 30 mars 2011).

Enfin, depuis avril 2024, les procédures foncières et domaniales ont été suspendues dans plusieurs zones (notamment à Dakar, Thiès, Mbour 4, Pointe Sarène), avec des levées partielles depuis janvier 2025. Un programme situé dans une zone concernée mérite une vérification renforcée.

Checklist avant de signer

• Obtenir le statut foncier exact du terrain du programme (titre foncier, bail ou délibération) ;
• Demander un état des droits réels récent auprès de la Conservation de la propriété et des droits fonciers (DGID) ;
• Vérifier que le site n'est pas dans une zone suspendue ou en contentieux ;
• Se rendre sur place : état du chantier, bornes, occupation ;
• Faire relire le contrat par un notaire, en particulier les clauses de livraison, de résiliation et de transfert de propriété ;
• Payer uniquement par des moyens traçables et conserver chaque reçu ;
• Ne jamais payer sur la seule base d'une délibération ou d'une promesse verbale.

Location-vente ou crédit immobilier ?

Si vous avez un salaire domicilié et un projet sur un terrain au titre régulier, un crédit classique peut rester pertinent : la BHS pratique des taux indicatifs d'environ 5 à 8 % sur des durées allant jusqu'à 25 ans, contre 8 à 12 % environ dans les banques commerciales (repères 2026). La location-vente, elle, s'adresse plutôt à ceux qui n'ont pas accès à ce type de crédit ou qui veulent entrer dans un programme social. Comparez le coût total dans les deux cas, frais de notaire inclus.

Conclusion

Caution, commission d'agence, préavis, baisse puis gel des loyers : louer un logement à Dakar obéit à des règles que beaucoup de locataires, et parfois de bailleurs, connaissent mal. Ce guide fait le point sur le cadre en vigueur en 2026 et sur les bons réflexes de chaque côté, pour une location sereine.

Le cadre légal en bref

Deux textes structurent aujourd'hui la location à usage d'habitation :

• La loi n°2014-03 du 3 février 2014, qui a organisé une première baisse des loyers ;
• Le décret n°2023-382, en vigueur depuis le 1er mars 2023, qui a imposé une nouvelle baisse et encadré la caution, la commission des agents et le paiement du loyer.

En septembre 2026, le gouvernement a en outre annoncé un gel temporaire des loyers, dans le cadre de la lutte contre la vie chère. Un arrêté doit en préciser les modalités : suivez sa publication avant toute révision de loyer.

La baisse des loyers du décret de 2023

Selon le décret de 2023, les loyers ont été réduits selon trois tranches :

Pour situer ces montants : dans les annonces à Dakar en septembre 2026, le loyer médian tourne autour de 325 000 FCFA pour un appartement, 175 000 FCFA pour un studio et 800 000 FCFA pour une villa. Il s'agit de prix affichés, pas de loyers effectivement signés.

Caution et dépôt de garantie

Pour les loyers inférieurs à 500 000 FCFA, le décret de 2023 plafonne la caution à deux mois de loyer. Le premier mois est versé à l'entrée dans les lieux ; le second peut être étalé sur 12 mois.

En pratique, certains bailleurs ou intermédiaires exigent encore trois à quatre mois de caution. C'est au-delà du plafond fixé par le décret. Le loyer, lui, se paie à terme échu, c'est-à-dire à la fin de la période occupée, et non d'avance.

La commission de l'agent

Déficit de logements, forte demande urbaine, grands pôles en construction : l'immobilier sénégalais attire autant les résidents que la diaspora. Mais un bon investissement repose d'abord sur un statut foncier sûr, des chiffres réalistes et un financement adapté. Voici les principales stratégies, leurs avantages et leurs risques.

Un marché porté par une demande forte

En avril 2025, le ministre de l'Urbanisme évoquait un déficit d'environ 500 000 logements. L'État vise 500 000 logements sociaux d'ici 2035, et environ 80 % de la demande se concentre sur l'axe Dakar–Thiès–Mbour. Autre réalité : près de 45 % des constructions seraient informelles, ce qui rend la vérification juridique d'autant plus importante.

Les quatre grandes stratégies

1. Acheter un terrain

C'est souvent la porte d'entrée, notamment pour la diaspora. Les écarts de prix sont considérables. Selon les annonces (et non des prix de transaction), le mètre carré de terrain se situe autour de :

Au Sénégal, rares sont les locations ou les ventes qui se concluent sans intermédiaire. Un bon courtier vous fait gagner du temps et vous évite des erreurs coûteuses ; un intermédiaire peu scrupuleux peut, à l'inverse, vous exposer à une arnaque. Voici ce qu'il faut savoir sur leur rôle, leurs commissions et la manière de choisir un professionnel fiable.

Courtier, agent, « coxeur » : qui fait quoi ?

Sur le terrain, plusieurs profils se côtoient. L'agence immobilière est une structure établie, avec des locaux, des mandats et souvent un service de gestion locative. L'agent ou courtier indépendant travaille seul et met en relation propriétaires et clients. Enfin, de nombreux intermédiaires occasionnels, souvent appelés « coxeurs », repèrent des biens dans leur quartier et touchent une commission sur la mise en relation.

La réglementation reste floue en pratique. Selon certaines sources, une carte professionnelle est prévue par un décret de 1983 relevant du ministère du Commerce, mais on estime que 70 à 80 % des intermédiaires exercent de manière informelle. Autrement dit, la présence d'un intermédiaire ne dit rien, à elle seule, de son sérieux : c'est à vous de vérifier.

Le rôle d'un bon intermédiaire

Un professionnel sérieux ne se contente pas d'ouvrir une porte. Il doit notamment :

• comprendre votre besoin (budget en FCFA, quartier, type de bien, délai) et vous proposer des biens cohérents ;
• organiser les visites et vous présenter le propriétaire ou son représentant ;
• vous communiquer les documents du bien : statut juridique (titre foncier, bail, délibération), pièces d'identité du vendeur ou du bailleur, quittances ;
• vous aider à négocier le prix ou le loyer ;
• vous orienter vers un notaire pour une vente, et rédiger ou faire rédiger un bail écrit pour une location.

Il n'a en revanche aucun pouvoir pour garantir un titre de propriété. Seuls l'état des droits réels délivré par la Conservation de la propriété et des droits fonciers (DGID) et le travail du notaire sécurisent juridiquement une vente.

Combien coûte un intermédiaire ?

En location : une commission plafonnée

Le décret n°2023-382, en vigueur depuis le 1er mars 2023, limite la commission de l'agent à un demi-mois de loyer. Le même texte encadre la caution : pour un loyer inférieur à 500 000 FCFA, le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois (le premier versé à l'entrée, le second étalé sur 12 mois), et le loyer est payé à terme échu.

En pratique, certains bailleurs ou agents exigent encore trois ou quatre mois d'avance, voire un mois entier de commission : c'est au-delà des plafonds. Pour les loyers plus élevés, faites préciser par écrit les conditions appliquées. En cas de litige, la CONAREL (Commission nationale de régulation des loyers) dispose d'un numéro vert : 800 800 7777. En septembre 2026, le gouvernement a par ailleurs annoncé un gel temporaire des loyers (arrêté à venir) et l'extension de la CONAREL à Thiès, Fatick et Saint-Louis.

En vente : une commission à négocier

Il n'existe pas de barème légal pour la vente. Selon les agences, la commission se situe généralement entre 3 et 10 % du prix. Cet écart est considérable : sur un bien à 50 millions de FCFA, il représente plusieurs millions. Négociez donc ce taux avant toute visite et précisez :

• qui paie la commission (vendeur, acheteur ou partage) ;
• à quel moment elle est due (idéalement à la signature de l'acte chez le notaire, pas avant) ;
• sur quel montant elle est calculée (prix net vendeur ou prix total).

N'oubliez pas que la commission s'ajoute aux frais d'acquisition, estimés en ordre de grandeur à environ 10 % du prix (émoluments du notaire, droits d'enregistrement, publicité foncière) — montants à confirmer avec votre notaire.

Le mandat écrit : votre meilleure protection

Un accord verbal ne protège ni vous ni l'intermédiaire. Exigez un mandat écrit, signé des deux parties, qui précise :

1. l'identité complète de l'intermédiaire et, le cas échéant, de son agence ;
2. le bien concerné ou la recherche confiée (adresse, type, budget) ;
3. la mission exacte : recherche, visites, négociation, suivi jusqu'au notaire ;
4. le montant ou le pourcentage de la commission, la partie qui la paie et son fait générateur ;
5. la durée du mandat et les conditions pour y mettre fin ;
6. l'éventuelle exclusivité.

Côté propriétaire, un mandat écrit limite aussi les annonces publiées par plusieurs intermédiaires à des prix différents.

Encadré pratique — avant de verser le moindre franc : demandez une pièce d'identité à l'intermédiaire, rencontrez le propriétaire en personne, obtenez une copie du document foncier, faites demander un état des droits réels récent, et payez uniquement par un moyen traçable (virement, mobile money) contre reçu. Pour une vente, les fonds transitent par le notaire.

Les signes d'alerte

Les arnaques documentées ces dernières années montrent des schémas récurrents. En mai 2025, au Lac Rose, 43 victimes ont versé au total 216,8 millions de FCFA à un promoteur qui annonçait un titre foncier alors que le site relevait du domaine national. D'autres affaires concernent un faux projet aux Almadies visant la diaspora (environ 100 millions de FCFA), des ventes réalisées avec la signature falsifiée d'un propriétaire décédé, ou encore la double vente d'un même terrain.

Méfiez-vous si l'intermédiaire :

• réclame des « frais de visite » ou une avance avant de vous montrer le bien ;
• refuse de vous mettre en contact avec le propriétaire ;
• ne peut pas produire de document foncier, ou vous présente une simple délibération comme un titre de propriété ;
• vous presse de payer « avant qu'un autre client ne prenne le bien » ;
• demande un paiement en espèces, sans reçu, ou sur un compte au nom d'un tiers ;
• propose un prix très inférieur au marché dans un quartier recherché ;
• déconseille le passage chez le notaire.

Pour un terrain, vérifiez aussi qu'il ne se situe pas dans une zone où les procédures foncières ont été suspendues depuis avril 2024 (plusieurs secteurs de Dakar, Thiès, Pointe Sarène ou Ndiébène Gandiole notamment). Des levées partielles ont eu lieu depuis, mais la situation doit être vérifiée au cas par cas.

Comment choisir un intermédiaire fiable

Quelques critères simples permettent de faire le tri :

• Traçabilité : une identité claire, une adresse, des coordonnées stables, et si possible une agence enregistrée.
• Transparence : une commission annoncée d'emblée et un mandat écrit proposé sans que vous ayez à insister.
• Documents : l'intermédiaire vous transmet spontanément le statut juridique du bien et vous encourage à le faire vérifier.
• Réputation : recommandations de clients, historique d'annonces cohérentes, réactivité.
• Respect des règles : en location, il applique les plafonds de caution et de commission du décret de 2023.

Sur eKer, les agents disposant d'un badge vérifié sont signalés sur leur profil, et vous pouvez les contacter via la messagerie intégrée pour poser vos questions et demander un rendez-vous de visite. Ce badge est un premier repère utile, mais il ne remplace pas vos propres vérifications ni le rôle du notaire.

Conclusion

Acheter un terrain, une villa ou faire construire au Sénégal depuis l'étranger est un projet de vie pour beaucoup de membres de la diaspora. Mais la distance crée aussi des risques : vous ne pouvez ni visiter à l'improviste, ni vérifier chaque paiement sur place. Voici une méthode concrète pour sécuriser votre projet à distance, étape par étape.

Pourquoi la diaspora est une cible privilégiée

Les escrocs le savent : un acheteur éloigné vérifie moins, fait davantage confiance à un proche ou à un intermédiaire, et paie souvent en plusieurs virements. Plusieurs affaires récentes l'illustrent. Un faux projet immobilier aux Almadies a ciblé des Sénégalais de l'extérieur pour un préjudice d'environ 100 millions de FCFA. En mai 2025, au Lac Rose, 43 victimes ont versé au total 216,8 millions de FCFA à un promoteur qui annonçait un titre foncier alors que le site relevait du domaine national. S'y ajoutent des cas de double vente et de ventes réalisées avec la signature falsifiée d'un propriétaire décédé.

Ces exemples ont un point commun : l'argent a été versé avant toute vérification sérieuse du statut juridique du bien.

Étape 1 : vérifier le statut juridique avant tout

Au Sénégal, tous les documents fonciers ne se valent pas :

• Titre foncier (TF) : propriété pleine et définitive, régie par la loi 2011-07 du 30 mars 2011. C'est le statut le plus sûr.
• Bail (emphytéotique ou ordinaire) : droit d'usage de longue durée, généralement de 18 à 99 ans ; l'État reste propriétaire, mais le preneur peut construire.
• Délibération ou affectation (domaine national) : ce n'est pas un titre de propriété, seulement un droit d'usage attribué par la collectivité.

Demandez systématiquement un état des droits réels récent auprès de la Conservation de la propriété et des droits fonciers (DGID) : la démarche est décrite sur la plateforme Sénégal Services. Vérifiez également que le terrain n'est pas situé dans une zone où les procédures foncières ont été suspendues depuis avril 2024 (plusieurs secteurs de Dakar, Thiès, Pointe Sarène ou Ndiébène Gandiole notamment). Des levées partielles ont eu lieu depuis janvier 2025, mais chaque dossier doit être vérifié.

Étape 2 : s'appuyer sur un notaire et une procuration claire

Le notaire est votre interlocuteur central. Il vérifie les pièces, rédige l'acte, reçoit les fonds et accomplit les formalités de publicité foncière. Choisissez-le vous-même, plutôt que d'accepter celui imposé par le vendeur ou l'intermédiaire.

Si vous ne pouvez pas être présent à la signature, vous pouvez donner une procuration à une personne de confiance. Quelques précautions :

• faites-la établir dans les formes que le notaire vous indiquera, afin qu'elle soit acceptée pour l'acte ;
• limitez-la à une opération précise (un bien identifié, un prix plafond), plutôt qu'un pouvoir général ;
• fixez une durée de validité ;
• demandez à recevoir une copie de chaque document signé en votre nom.

Côté budget, prévoyez en ordre de grandeur environ 10 % du prix en frais d'acquisition (émoluments du notaire dégressifs selon le décret du 8 décembre 2006, droits d'enregistrement, publicité foncière d'environ 1 %, timbres). Ces montants sont à confirmer avec votre notaire.

Étape 3 : payer uniquement de façon traçable

La règle d'or : jamais d'espèces remises à un intermédiaire, jamais de virement sur le compte personnel d'un tiers. Pour un achat, les fonds transitent par le compte du notaire. Pour une construction, chaque versement à l'entreprise doit correspondre à une étape définie dans le contrat et donner lieu à un reçu.

Conservez tous les justificatifs : ordres de virement, reçus, échanges écrits. Ils seront indispensables en cas de litige.

Encadré pratique — la check-list diaspora : 1) copie du document foncier ; 2) état des droits réels récent ; 3) vérification de la zone (suspension, contentieux) ; 4) notaire choisi par vous ; 5) procuration limitée et datée ; 6) paiements via le notaire ou par virement contre reçu ; 7) visite physique par une personne de confiance, avec photos et vidéos datées.

Étape 4 : faire construire sans être sur place

Construire à distance demande une organisation rigoureuse. Avant les travaux, une autorisation de construire est nécessaire. Dans plusieurs communes (Dakar, Pikine, Guédiawaye, Rufisque…), la demande se dépose en ligne via la plateforme TELEDAC ; comptez quelques semaines à quelques mois. Le nouveau Code de la construction (loi n°2023-20 du 29 décembre 2023) prévoit notamment un contrôle technique obligatoire pour certains projets et des exigences d'efficacité énergétique et d'accessibilité. Les constructions irrégulières peuvent être contrôlées par la DSCOS.

Pour le budget, les sources commerciales évoquaient en 2025 un coût d'environ 300 000 à 500 000 FCFA par m², selon le standing et la région : un ordre de grandeur à affiner avec des devis détaillés.

Organiser le suivi de chantier

1. Découpez le chantier en phases : préparation du site, fondations, élévation des murs, toiture ou dalle, second œuvre et finitions, extérieurs, réception.
2. Payez par phase achevée, jamais la totalité à l'avance.
3. Exigez des preuves : photos et vidéos datées, idéalement en appel vidéo en direct.
4. Désignez un contrôle indépendant : un professionnel du bâtiment ou une personne de confiance qui ne dépend pas de l'entrepreneur.
5. Gardez les factures de matériaux pour vérifier la cohérence entre dépenses et avancement.

Étape 5 : le financement pour la diaspora

La Banque de l'Habitat du Sénégal (BHS) propose une offre baptisée Pack Diaspora, dont le détail est présenté sur son site. Elle propose aussi un compte épargne logement rémunéré à 3,5 % net, ouvert dès 5 000 FCFA, qui permet de préparer un apport. Pour le crédit immobilier, les taux indicatifs en 2026 se situent autour de 5 à 8 % à la BHS, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans, avec domiciliation de salaire et titre régulier exigés ; ils sont plutôt de 8 à 12 % dans les banques commerciales. Renseignez-vous directement auprès de la banque sur les conditions applicables à votre situation.

Point important : un bien sans titre régulier sera difficilement finançable. C'est une raison de plus pour privilégier un titre foncier ou un bail.

Les réflexes anti-arnaque

• Méfiez-vous des projets présentés uniquement sur les réseaux sociaux, avec des prix très attractifs dans des quartiers prisés.
• Ne payez jamais sur la seule base d'une délibération ou d'une promesse de « titre en cours ».
• Exigez de rencontrer, même en visio, le vendeur réel ou le promoteur, et vérifiez son identité.
• Faites visiter le terrain : bornes, occupation, voisinage.
• Refusez toute pression pour « réserver » par un acompte urgent.

Conclusion